Croissy-sur-Seine, Le Vésinet, Chatou : ce que votre adresse dit de votre prix
L'analyse de secteur que les estimations en ligne ne peuvent pas produire.
Véronique Lenoir — agent commercial indépendant, réseau SAFTI.
Données arrêtées au 17 août 2026.
Prix issus des actes notariés (DVF)44 sources publiquesAucun chiffre sans sourceLecture intégrale : 45 minutesL'essentiel : 3 minutes
Ce que vous tenez, et pourquoi il existe
Ce document contient l'état chiffré du marché de trois communes de la Boucle de Seine : Croissy-sur-Seine, Le Vésinet et Chatou. Chaque commune y est traitée séparément, avec ses prix réels de vente, ses volumes, la structure de son parc, l'état énergétique de ses logements et sa fiscalité locale.
Il contient également les obligations qui pèsent sur un vendeur en 2026 — dont deux sont locales et récentes, et dont presque aucun propriétaire n'a connaissance avant de les découvrir chez le notaire.
Ce que vous saurez en refermant ce document
Ce qu'une maison s'est réellement vendue dans votre commune en 2025, et dans quelle fourchette.
Pourquoi un prix au m² communal ne chiffre pas votre bien, et de combien il peut se tromper.
Ce qui fait l'écart de prix entre deux maisons voisines : la gare, le collège, l'urbanisme, le bruit, l'étiquette énergétique.
Ce qui se négocie aujourd'hui, et de combien.
Les pièces à réunir avant la mise en ligne — dont deux sont locales, récentes, et à votre charge.
L'essentiel en cinq chiffres
410 470 €D'écart entre la maison médiane du Vésinet et celle de Chatou, deux communes contiguësDVF 2025
+133 %Écart entre le 1er et le 9e décile du prix au m² des maisons vendues à ChatouDVF 2024 + 2025
35,7 %Des maisons diagnostiquées du Vésinet sont classées F ou GADEME
9,2 %Marge de négociation sur les maisons en Île-de-FranceLPI-iad, juin 2025
106 joursDélai de vente moyen en Île-de-France, 1er trimestre 2026Laforêt
Prix de vente médian d'une maison vendue en 2025Prix issus des actes notariés — non des estimations
DVF géolocalisé / Etalab — DGFiP, millésime 2025. Effectifs : Croissy-sur-Seine n = 47, Le Vésinet n = 96, Chatou n = 136.
Pour aller plus loin — les trois règles de rédaction de ce document
Trois règles ont présidé à sa rédaction
Aucun chiffre sans source. Chaque donnée porte l'organisme qui la publie, l'année, et la référence permettant de la vérifier. La bibliographie complète figure à la fin. Vous pouvez contrôler chacune de ces lignes sans moi.
Les données de vente proviennent des actes notariés, pas d'un simulateur. Les prix de ce document sont recalculés à partir du fichier public des Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF), publié par la Direction générale des finances publiques via Etalab. Ce fichier recense les mutations réellement signées. Ce ne sont donc pas des estimations : ce sont des prix payés.
Ce que je n'ai pas trouvé est écrit noir sur blanc. Une section entière de ce document (« Ce que ce document ne peut pas vous dire ») énumère les chiffres que j'ai cherchés et qui n'existent pas en source vérifiable — à commencer par le délai de vente moyen de votre commune. Vous les verrez pourtant affirmés partout. Un chiffre plausible n'est pas un chiffre juste, et sur un bien qui vaut plusieurs centaines de milliers d'euros, la différence n'est pas théorique.
Ce document ne contient aucune promesse de résultat, aucune estimation de votre bien, et aucun jugement sur un confrère. Il ne parle de mon travail que dans sa dernière page.
Comment lire les chiffres de ce document
Trois précisions techniques, sans lesquelles les tableaux qui suivent seraient mal utilisés.
La médiane plutôt que la moyenne, un prix au m² qui inclut le terrain, et une dernière année complète arrêtée à 2025.
Pour aller plus loin — les trois précisions de méthode (médiane, prix au m², millésime)
Trois précisions avant les tableaux
La médiane, pas la moyenne. Sur un marché de villas, une seule vente exceptionnelle déforme une moyenne. La médiane est le prix qui partage les ventes en deux moitiés égales. C'est l'indicateur retenu ici, et le nombre de ventes observées (noté n) est systématiquement affiché : un chiffre calculé sur 30 ventes n'a pas le poids d'un chiffre calculé sur 130.
Le prix au m² inclut le terrain. La valeur foncière d'un acte porte sur l'ensemble de ce qui est vendu. Rapporter ce montant à la surface bâtie donne un « prix au m² habitable, terrain compris » — c'est ainsi qu'un professionnel chiffre une maison, mais ce n'est pas comparable au prix au m² « bâti seul » que produisent certains simulateurs. C'est l'une des raisons pour lesquelles deux outils donnent deux chiffres très différents pour la même commune : ils ne mesurent pas la même chose.
La dernière année complète disponible est 2025. Le fichier DVF ne publie pas encore l'année 2026 (vérifié le 17 août 2026). Toute affirmation chiffrée sur « le marché 2026 » de ces trois communes serait, à ce jour, invérifiable. Les évolutions données ici couvrent un, trois et quatre ans.
Données de vente : DVF géolocalisé, millésimes 2021 à 2025, fichiers communaux 78190, 78650 et 78146 — Etalab / DGFiP, files.data.gouv.fr/geo-dvf. Mutations de nature « Vente » uniquement, une seule unité principale par mutation.
Section 1Le gain immédiat : votre DPE a peut-être changé le 1er janvier 2026
Je commence par le seul point de ce document qui peut vous rapporter de l'argent avant même que vous ayez décidé de vendre.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire utilisé dans le calcul du diagnostic de performance énergétique est passé de 2,3 à 1,9. L'arrêté a été publié au Journal officiel le 26 août 2025.
Les diagnostics établis en 2025 et avant restent valables, et ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite d'un diagnostiqueur, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Le ministère précise qu'aucun logement ne verra son étiquette baisser.
Ministère de la Transition écologique, communiqué du 26 août 2025 — ecologie.gouv.fr
Ce que cela signifie concrètement. Si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre DPE a été établi avant 2026, il est possible que votre étiquette remonte — sans un euro de travaux. Sur les trois communes, ce n'est pas un cas marginal.
Part des logements diagnostiqués classés F ou GDiagnostics établis depuis juillet 2021, extraction du 17 août 2026
Maisons diagnostiquées
Appartements diagnostiqués
ADEME, base des DPE de logements existants, extraction du 17 août 2026 — data.ademe.fr. Effectifs : Croissy 573 maisons et 1 675 appartements ; Le Vésinet 908 et 2 637 ; Chatou 1 175 et 5 601.
Une lettre de DPE ne se compte pas en centaines d'euros sur ce marché. À l'échelle nationale, les notaires observent sur les transactions de 2024 un écart de 25 % entre une maison classée G et une maison classée D, et de 12 % pour un appartement ; une classe énergétique en moins représente en moyenne 8 % de la valeur d'une maison.
Notaires de France, étude « La valeur verte des logements », transactions 2024 — notaires.fr
L'écart de prix lié à l'étiquette énergétiqueTransactions 2024, échelle nationale
Notaires de France, étude « La valeur verte des logements », transactions 2024 — notaires.fr. Écarts nationaux ; la décote est nettement plus faible en Île-de-France — voir l'encadré ci-dessous.
Pour aller plus loin — la nuance régionale sur la décote énergétique
La nuance que je dois vous donner, et qu'on vous donnera rarement
Ces pourcentages sont nationaux. Les notaires précisent eux-mêmes que la décote énergétique est nettement plus faible en Île-de-France qu'en province, la tension de la demande absorbant une partie du handicap. Les 25 % ne sont donc pas transposables à Croissy, au Vésinet ou à Chatou, et je n'ai pas trouvé de chiffre régional publié en accès libre. Ce que l'on peut dire sans se tromper, c'est la direction : les Notaires du Grand Paris constatent au quatrième trimestre 2025 que « les logements aux performances énergétiques dégradées subissent des décotes plus marquées » dans un contexte de hausse des coûts de travaux.
Retrouver le numéro de votre DPE, vérifier sa date, et demander sa mise à jour sur l'observatoire de l'ADEME si votre chauffage est électrique. C'est gratuit et cela ne vous engage à rien.
Ce qu'il faut retenir
Si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre DPE date d'avant 2026, sa mise à jour est gratuite et sans visite — et une lettre d'étiquette se compte en dizaines de milliers d'euros sur ce marché.
Un avertissement avant les tableaux : ces trois communes ne forment pas un marché, elles en forment trois. Une maison médiane se vend 1 145 470 € au Vésinet et 735 000 € à Chatou — soit 410 470 € d'écart entre deux communes contiguës (DVF 2025).
Toute moyenne « Boucle de Seine » détruit l'information que vous cherchez. Vous ne trouverez donc aucune moyenne des trois dans ce document.
929 050 €Prix médian d'une maison vendue à Croissy-sur-SeineDVF 2025 · n = 47
1 145 470 €Prix médian d'une maison vendue au VésinetDVF 2025 · n = 96
735 000 €Prix médian d'une maison vendue à ChatouDVF 2025 · n = 136
Prix médian au m² des biens vendus en 2025Prix au m² habitable, terrain compris pour les maisons
Prix médian au m² des maisons vendues, 2021-2025Prix au m² habitable, terrain compris, calculé sur les actes
Le Vésinet
Croissy-sur-Seine
Chatou
DVF géolocalisé / Etalab — DGFiP, millésimes 2021 à 2025. Effectifs annuels détaillés dans les tableaux communaux ci-dessous.
Prix médian au m² des appartements, 2021 comparé à 2025Cercle plein : 2025 · cercle vide : 2021. Deux points mesurés, pas une trajectoire.
Croissy-sur-Seine
Le Vésinet
Chatou
DVF / Etalab — DGFiP, millésimes 2021 et 2025.
2.1Croissy-sur-Seine
Croissy-sur-Seine
Les ventes de 2025
Indicateur
Maisons
Appartements
Prix médian au m²
7 049 €(n = 45)
5 377 €(n = 85)
Prix de vente médian
929 050 €
332 000 €
Surface médiane vendue
142 m²
68 m²
Nombre de ventes dans l'année
47
88
DVF / Etalab, calcul sur les actes, millésime 2025.
Le détail chiffré
Évolution du prix médian au m² des maisons
Année
2021
2022
2023
2024
2025
Prix médian au m²
7 045 € n = 51
7 404 € n = 63
7 490 € n = 34
8 081 € n = 32
7 049 € n = 45
DVF / Etalab, millésimes 2021 à 2025.
Pour aller plus loin — pourquoi je n'utilise pas le recul de 12,8 %
Ce que je ne vous dirai pas
Entre 2024 et 2025, ce tableau affiche un recul de 12,8 %. Je ne l'utiliserai pas comme argument de marché, et voici pourquoi : les années 2023 et 2024 ne comptent que 34 et 32 maisons vendues. Sur des effectifs aussi faibles, une variation annuelle traduit autant la composition des biens vendus — davantage de petites maisons, moins de très beaux biens — qu'un mouvement de prix réel. Le message robuste est celui des quatre ans : le prix médian au m² des maisons de Croissy est aujourd'hui au niveau de 2021 (7 045 € contre 7 049 €), après un point haut en 2024.
Sur les appartements, le prix médian au m² recule de 7,2 % en quatre ans (5 795 € en 2021, 5 377 € en 2025).
Le détail chiffré — le portrait complet de Croissy-sur-Seine
Le parc et les acquéreurs
Indicateur
Valeur
Population municipale
11 013
Logements
5 072 — dont 2 209 maisons (43,5 %) et 2 849 appartements
Résidences principales de 5 pièces et plus
40,8 %
Nombre moyen de pièces des résidences principales
4,3
Ménages propriétaires
60,3 %
Niveau de vie médian (par unité de consommation)
43 350 €
Cadres et professions intellectuelles supérieures (15 ans et +)
L'époque de construction des résidences principales — avant 1919 : 9,9 % · 1919-1945 : 5,5 % · 1946-1970 : 14,2 % · 1971-1990 : 31,5 % · 1991-2005 : 21,7 % · 2006-2020 : 17,2 % (INSEE, recensement 2023). C'est le parc le plus récent des trois communes, et cela commande directement les enjeux de travaux et de DPE.
L'état énergétique des logements diagnostiqués — sur 573 maisons diagnostiquées, 18,2 % sont classées F ou G ; sur 1 675 appartements, 9,7 %. C'est la proportion la plus faible des trois communes.
ADEME, base des DPE de logements existants, diagnostics établis depuis juillet 2021 — data.ademe.fr
Taxe foncière communale sur les propriétés bâties : 23,84 % en 2025, taux inchangé depuis au moins 2023.
DGFiP, fichier de recensement des éléments d'imposition à la fiscalité directe locale (REI), millésimes 2023, 2024 et 2025 — data.gouv.fr
Le chiffre à retenir si vous ne deviez en retenir qu'un
Croissy compte 2 209 maisons dans son parc, et il s'en est vendu 47 en 2025 : 2,1 % du parc a changé de propriétaire dans l'année, soit environ une maison par semaine, toutes agences et ventes de particulier à particulier confondues (DVF 2025 ÷ INSEE 2023).
Le nombre d'acquéreurs qui regardent un bien donné, dans une gamme de prix donnée, sur cette commune, est fini.
2.2Le Vésinet
Le Vésinet, ville-parc
Les ventes de 2025
Indicateur
Maisons
Appartements
Prix médian au m²
8 333 €(n = 87)
5 401 €(n = 166)
Prix de vente médian
1 145 470 €
303 500 €
Surface médiane vendue
142 m²
58 m²
Nombre de ventes dans l'année
96
172
DVF / Etalab, millésime 2025.
Le détail chiffré
Évolution du prix médian au m² des maisons
Année
2021
2022
2023
2024
2025
Prix médian au m²
8 710 € n = 104
9 094 € n = 75
9 291 € n = 81
9 004 € n = 62
8 333 € n = 87
DVF / Etalab, millésimes 2021 à 2025.
Soit −4,3 % en quatre ans et −8,4 % depuis 2022, sur des effectifs suffisants pour que la lecture soit solide. Sur les appartements, −8,0 % en quatre ans (5 870 € en 2021, 5 401 € en 2025).
Le détail chiffré — le portrait complet du Vésinet
Le parc et les acquéreurs
Indicateur
Valeur
Population municipale
15 554
Logements
7 482 — dont 3 207 maisons (42,9 %) et 4 173 appartements
L'époque de construction des résidences principales — avant 1919 : 17,0 % · 1919-1945 : 18,6 % · 1946-1970 : 32,1 % · 1971-1990 : 18,4 % · 1991-2005 : 6,7 % · 2006-2020 : 7,2 % (INSEE, recensement 2023). 35,6 % du parc est antérieur à 1945 : c'est l'héritage direct de la ville-parc du XIXe siècle, et c'est ce qui explique la ligne suivante.
Époque de construction des résidences principalesRépartition en % du parc de résidences principales de chaque commune
Avant 1919
1919-1945
1946-1970
1971-1990
1991-2005
2006-2020
INSEE, recensement de la population 2023 — dossiers complets 78190, 78650 et 78146. Seuls les segments d'au moins 14 % portent leur valeur ; les six pourcentages de chaque commune figurent en toutes lettres dans les sections 2.1, 2.2 et 2.3.
L'état énergétique des logements diagnostiqués — sur 908 maisons diagnostiquées, 35,7 % sont classées F ou G. Sur 2 637 appartements, 19,3 %. Plus d'une maison diagnostiquée sur trois est donc concernée : si vous vendez une maison au Vésinet, la probabilité que ce sujet soit le vôtre est élevée.
ADEME, base des DPE de logements existants — data.ademe.fr
Pour aller plus loin — fiscalité, rotation du parc et réserve de méthode
La base ADEME recense les diagnostics réalisés depuis juillet 2021, pas le parc entier. Les logements récemment vendus ou loués y sont surreprésentés. C'est un indicateur du parc qui se met sur le marché — précisément la population qui vous concerne — mais ce n'est pas un recensement.
Taxe foncière communale sur les propriétés bâties : 25,44 % en 2025, taux inchangé depuis au moins 2023(DGFiP, fichier REI).
Rotation du parc : 96 maisons vendues en 2025 pour 3 207 maisons dans le parc, soit 3,0 %(DVF 2025 ÷ INSEE 2023).
Le point que peu de vendeurs du Vésinet exploitent — et il joue contre l'intuition
Avec 43,9 % de résidences principales de cinq pièces et plus, une grande maison n'est pas rare au Vésinet. Ce qui distingue la vôtre se joue donc ailleurs :
la parcelle
les arbres
la situation au regard du site patrimonial remarquable
la proximité d'un lac
l'orientation
L'argument de rareté fondé sur la seule surface ne tient pas ici — alors qu'il tient à Chatou (voir 2.3). C'est le même département, ce sont deux communes voisines, et c'est déjà deux argumentaires de vente différents.
2.3Chatou
Les ventes de 2025
Indicateur
Maisons
Appartements
Prix médian au m²
6 923 €(n = 129)
4 679 €(n = 258)
Prix de vente médian
735 000 €
281 125 €
Surface médiane vendue
111 m²
65 m²
Nombre de ventes dans l'année
136
263
DVF / Etalab, millésime 2025.
Le détail chiffré
Évolution du prix médian au m² des maisons
Année
2021
2022
2023
2024
2025
Prix médian au m²
7 073 € n = 148
8 042 € n = 135
7 508 € n = 90
7 143 € n = 84
6 923 € n = 129
DVF / Etalab, millésimes 2021 à 2025.
Soit −2,1 % en quatre ans et −13,9 % depuis 2022. Sur les appartements, −1,7 % en quatre ans (4 762 € en 2021, 4 679 € en 2025) : c'est le marché le plus stable des trois sur ce segment, et c'est aussi le plus profond, avec 258 ventes d'appartements dans l'année.
Le détail chiffré — le portrait complet de Chatou
Le parc et les acquéreurs
Indicateur
Valeur
Population municipale
30 598
Logements
14 515 — dont 4 045 maisons (27,9 %) et 10 364 appartements (71,4 %)
Résidences principales
13 140 (90,5 %)
Résidences principales de 5 pièces et plus
28,0 %
Nombre moyen de pièces des résidences principales
3,8
Ménages propriétaires
61,1 %
Niveau de vie médian (par unité de consommation)
38 150 €
Cadres et professions intellectuelles supérieures (15 ans et +)
L'époque de construction des résidences principales — avant 1919 : 6,2 % · 1919-1945 : 9,3 % · 1946-1970 : 31,0 % · 1971-1990 : 35,1 % · 1991-2005 : 10,6 % · 2006-2020 : 7,8 % (INSEE, recensement 2023).
L'état énergétique des logements diagnostiqués — sur 1 175 maisons diagnostiquées, 31,5 % sont classées F ou G ; sur 5 601 appartements, 10,9 % (ADEME).
Taxe foncière communale sur les propriétés bâties : 22,32 % en 2025 — le taux communal le plus bas des trois, inchangé depuis au moins 2023(DGFiP, fichier REI).
Rotation du parc : 136 maisons vendues en 2025 pour 4 045 maisons dans le parc, soit 3,4 %(DVF 2025 ÷ INSEE 2023).
Ce que la structure du parc autorise comme argumentPart des maisons dans le parc de logements et part des résidences principales de cinq pièces et plus
Maisons dans le parc
Résidences principales de 5 pièces et plus
INSEE, recensement de la population 2023 — dossiers complets 78190, 78650 et 78146.
L'argument que la structure du parc vous donne, et que personne ne tient
À Chatou, 71,4 % du parc est en appartements, et seulement 28 % des résidences principales font cinq pièces ou plus(INSEE 2023). Une grande maison à Chatou est donc, statistiquement, un bien rare — ce qui n'est pas vrai au Vésinet.
Cet argument-là ne se lit pas dans un prix au m² : il se lit dans la composition du parc, et il change ce que vous pouvez défendre en négociation.
2.4Pourquoi « le prix au m² de la commune » ne vous dira jamais votre prix
+133 % d'écart entre le 1er et le 9e décile du prix au m² des maisons vendues à Chatou (DVF 2024 + 2025)
C'est le tableau le plus important de ce document. Il donne la distribution des prix au m² des maisons vendues, sur 2024 et 2025 cumulés.
Dispersion des prix au m² des maisons vendues, 2024 + 2025 cumulésTrait fin : du 1er au 9e décile · barre pleine : moitié centrale du marché (1er au 3e quartile) · repère clair : médiane
DVF / Etalab — DGFiP, calcul sur les actes, millésimes 2024 et 2025 cumulés.
Le détail chiffré
Distribution des prix au m² des maisons vendues (2024 + 2025)
Commune
n
1er décile
1er quartile
Médiane
3e quartile
9e décile
Écart D9/D1
Croissy-sur-Seine
80
5 048 €
5 878 €
7 595 €
9 003 €
10 009 €
+98 %
Le Vésinet
153
5 877 €
7 058 €
8 616 €
10 717 €
12 814 €
+118 %
Chatou
218
4 558 €
5 699 €
7 059 €
8 702 €
10 604 €
+133 %
DVF / Etalab, calcul sur les actes, millésimes 2024 et 2025 cumulés.
Pour les appartements, l'écart entre le premier et le neuvième décile est de +62 % à Croissy, +71 % au Vésinet, +77 % à Chatou.
Lisez la ligne suivante lentement
Si l'on écarte déjà le quart des maisons les moins chères et le quart des plus chères — donc si l'on ne regarde que la moitié la plus banale du marché — l'écart entre le bas et le haut de la fourchette reste de +53 % à Croissy (5 878 € contre 9 003 € le m²), +52 % au Vésinet, +53 % à Chatou.
Appliqué à une maison de 140 m² à Croissy-sur-Seine, cet écart représente plus de 400 000 € entre le bas et le haut de la moitié centrale du marché. Ce n'est pas une opinion d'agent : c'est la lecture directe des actes notariés des deux dernières années.
Conséquence pratique. Un prix au m² communal, quelle que soit sa source, est une moyenne prise sur des biens qui n'ont :
ni la même parcelle
ni le même état
ni le même DPE
ni la même rue
ni le même secteur de collège
ni le même classement au regard du bruit ou du risque d'inondation
Il vous situe. Il ne vous chiffre pas. Ce point-là ne se règle pas depuis un écran : il dépend de votre parcelle.
Les volumes ont rebondi en 2025, après un creux en 2023-2024.
Nombre de ventes de maisons par anMutations de nature « Vente », millésimes 2021 à 2025
Croissy-sur-Seine
Le Vésinet
Chatou
DVF / Etalab — DGFiP, millésimes 2021 à 2025.
Le détail chiffré
Nombre de ventes de maisons
Commune
2021
2022
2023
2024
2025
Croissy-sur-Seine
54
69
35
35
47
Le Vésinet
118
87
92
65
96
Chatou
159
143
97
89
136
DVF / Etalab, millésimes 2021 à 2025.
Part du parc de maisons vendue dans l'annéeLa barre entière représente la totalité des maisons de la commune
DVF / Etalab — DGFiP, millésime 2025, rapporté au parc de maisons de l'INSEE, recensement de la population 2023. Ces trois rapports figurent en toutes lettres dans les sections 2.1, 2.2 et 2.3.
La démonstration complète — le cadrage régional et départemental
Par rapport à 2024, 2025 progresse de 34 % à Croissy, 48 % au Vésinet, 53 % à Chatou — sans retrouver le niveau de 2021. Ce mouvement est cohérent avec le constat régional des notaires : 36 740 ventes de maisons anciennes en Île-de-France sur douze mois, en hausse de 15 %, et 124 760 ventes de logements anciens au total, en hausse de 13 %.
Notaires du Grand Paris, dossier de presse du 26 février 2026, base ADSN-BIEN — notairesdugrandparis.fr
Le cadrage départemental, à citer pour se situer et jamais pour chiffrer un bien. Au quatrième trimestre 2025, le prix moyen d'une maison ancienne dans les Yvelines est de 391 300 € (−1,2 % sur un an) et le prix au m² des appartements du département de 4 050 €/m² (+1,1 % sur un an). Une maison médiane à Croissy (929 050 €) vaut donc 2,4 fois la maison médiane du département, et 2,9 fois au Vésinet. Si l'on vous cite un prix « yvelinois » pour votre bien, cette proportion est la raison pour laquelle il ne veut rien dire ici.
Indices Notaires-INSEE, Notaires du Grand Paris, dossier de presse du 26 février 2026.
Le point le plus récent. Sur la période mars-mai 2026, l'Île-de-France enregistre 29 370 ventes de logements anciens, un volume identique à celui de la même période de 2025 ; les volumes reculent de 2 % sur les appartements et progressent de 5 % sur les maisons, tandis que les prix des maisons anciennes reculent de 1,3 % sur un an.
Par rapport à 2024, les volumes progressent nettement dans les trois communes, sans retrouver le niveau de 2021 ; à l'échelle régionale, les prix des maisons anciennes reculent légèrement sur un an.
Traduit sans habillage : les maisons se vendent davantage, et un peu moins cher. Ça se vend, mais au prix du marché — pas au prix espéré. C'est l'énoncé le plus honnête que permettent les données disponibles aujourd'hui.
Ce qu'il faut retenir
Ces trois communes ne forment pas un marché mais trois, et à l'intérieur de chacune, la moitié la plus banale du marché s'étale déjà sur plus de 50 % d'écart au m².
Section 3Ce qui fait le prix ici
Les six facteurs qui suivent expliquent pourquoi deux biens de surface équivalente, sur la même commune, ne se vendent pas au même prix. Aucun d'eux n'est accessible à un simulateur.
3.1Le budget de votre acquéreur — le vrai plafond de votre prix
3,27 % de taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat en juin 2026 (Banque de France)
Un prix de vente n'est pas décidé par un vendeur. Il est décidé par ce qu'un acquéreur peut emprunter, augmenté de ce qu'il apporte, diminué de ce qu'il doit payer en plus du prix.
En juin 2026 : 3,27 % de taux moyen, 23 ans et 5 mois de durée initiale, 5,00 % de droits de mutation dans les Yvelines, et des frais d'acquisition « désormais proches de 8 % du prix ».
Le détail chiffré — taux, durées, droits de mutation et frais d'acquisition
Les conditions d'acquisition en 2026
Donnée
Valeur
Source
Taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations), juin 2026
3,27 %(après 3,21 % en mai)
Banque de France, « Crédits aux particuliers », juin 2026
Durée initiale moyenne des prêts (résidence principale)
23 ans et 5 mois— 23 ans et 11 mois pour les primo-accédants
idem
Production mensuelle de crédits à l'habitat (données corrigées), juin 2026
13,2 Md€ (après 11,4 Md€ en mai)
idem
Droits de mutation départementaux, Yvelines
5,00 %depuis la majoration de 0,5 point appliquée dans les huit départements du Grand Paris
Chambre des Notaires de Paris, 16 mai 2025
Primo-accédants
exonérés de cette majoration
idem
Frais et taxes totaux d'une acquisition
« désormais proches de 8 % du prix »
idem
Banque de France, statistiques « Crédits aux particuliers », juin 2026 — banque-france.fr · Chambre des Notaires de Paris, 16 mai 2025 — paris.notaires.fr
Ce que cela change pour vous. Un acquéreur qui dispose d'une enveloppe totale de 1 000 000 € ne peut pas payer votre bien 1 000 000 € : il doit provisionner environ 8 % de frais. Son offre s'ajuste sur ce qui reste.
C'est arithmétique, ce n'est pas une posture de négociation, et cela s'est durci en 2025 avec la majoration des droits départementaux.
49 120 €Niveau de vie médian, Le VésinetINSEE 2023
43 350 €Niveau de vie médian, Croissy-sur-SeineINSEE 2023
38 150 €Niveau de vie médian, ChatouINSEE 2023
Le pouvoir d'achat local est mesurable, et il diffère fortement d'une commune à l'autre. Soit 29 % d'écart entre Le Vésinet et Chatou(INSEE 2023, par unité de consommation).
Un prix de départ qui ignore ce plafond n'attend pas un acheteur local : il attend un acheteur venu d'ailleurs. Ce n'est pas impossible. C'est simplement plus long, et le temps d'exposition a un coût que la section 3.6 chiffre.
Taux communal de taxe foncière sur les propriétés bâties, 2025Échelle volontairement tronquée, de 22 % à 26 % : les trois taux sont proches. Taux inchangés depuis au moins 2023.
DGFiP, fichier de recensement des éléments d'imposition à la fiscalité directe locale (REI), millésimes 2023, 2024 et 2025 — data.gouv.fr.
3.2La gare — et pourquoi elle ne pèse pas pareil dans les trois communes
Les trois communes sont desservies par la ligne A du RER, avec trois gares sur le périmètre.
Les trois gares du périmètreSchéma de principe : ni échelle, ni distances, ni positions réelles. Trafic annuel entrant, millésime 2021.
RATP Open Data, trafic annuel entrant par station du réseau ferré, millésime 2021 — data.ratp.fr. Le millésime 2021 est marqué par la crise sanitaire et sous-estime le trafic habituel.
Le détail chiffré
Les trois gares du périmètre
Gare
Commune d'implantation
Trafic annuel entrant (2021)
Chatou–Croissy
Chatou — dessert aussi Croissy-sur-Seine
1 578 758
Le Vésinet–Le Pecq
Le Vésinet
1 436 318
Le Vésinet–Centre
Le Vésinet
974 465
RATP Open Data, trafic annuel entrant par station du réseau ferré, millésime 2021 — data.ratp.fr
Le millésime 2021 est une année marquée par la crise sanitaire. Ces volumes sous-estiment le trafic habituel. Je les donne datés, faute de millésime plus récent consultable.
Le point structurant, et il est rarement dit
Le Vésinet dispose de deux gares sur son seul territoire. Croissy-sur-Seine n'en a aucune : la commune partage la gare de Chatou–Croissy, implantée à Chatou. Pour un bien de Croissy, la distance à pied jusqu'à la gare est donc un critère de valeur nettement plus discriminant que pour un bien du Vésinet, où deux points d'accès se partagent le territoire.
Pour aller plus loin — l'ordre de grandeur national de l'effet « gare », et deux points de calendrier
Quant à l'ampleur de l'effet « gare » sur les prix, le seul ordre de grandeur chiffré que j'ai trouvé est national et date de 2021 : une surcote moyenne de 9,3 % liée à la proximité d'une gare, et un prix au m² supérieur de 28 % dans une commune dotée d'une gare par rapport à une commune sans gare. Je vous le donne daté et comme un ordre de grandeur national, pas comme la réalité de votre rue en 2026 — l'appliquer tel quel à votre bien serait exactement le genre d'approximation que ce document cherche à éviter.
Observatoire annuel de l'immobilier Homadata, 2e édition, mars 2021, relayé par le Journal de l'Agence — journaldelagence.com
Deux points de calendrier
La ligne A du RER fait l'objet de fermetures programmées sur plusieurs tronçons entre août et octobre 2026, pour modernisation des infrastructures.
Et une précision d'honnêteté : le prolongement du tram T13 vers Poissy et Achères, dont les travaux ont été lancés en juin 2025 pour une mise en service attendue vers 2028, ne dessert aucune des trois communes. Si on vous le présente comme un projet qui va valoriser votre bien, c'est inexact.
3.3Le collège — le critère qui se joue à l'adresse, pas à la commune
15,7 points d'écart d'IPS entre les deux collèges publics de Chatou (DEPP, rentrée 2025-2026)
Le profil dominant des acquéreurs de ce secteur est familial. L'établissement de secteur pèse donc au moins autant que la surface, et c'est un sujet sur lequel un vendeur ne dispose d'aucune donnée fiable.
Le détail chiffré — l'offre scolaire, établissement par établissement
L'indice de position sociale (IPS) des collèges, rentrée 2025-2026. L'IPS mesure l'environnement social des élèves d'un établissement, sur une échelle allant de 45 à 185.
Indice de position sociale des collèges du secteur, rentrée 2025-2026Échelle nationale de 45 à 185 — segment 115-160 affiché
DEPP, indices de position sociale des collèges, rentrée 2025-2026 — data.education.gouv.fr
La commune compte deux collèges publics de secteur. Le collège de votre bien n'est donc pas déterminé par la commune, mais par votre adresse — la sectorisation des collèges relevant du Département des Yvelines.
Or l'écart d'IPS entre les deux collèges publics de Chatou est de 15,7 points (Paul Bert 136,6 contre Auguste Renoir 120,9).
Deux maisons comparables, à quelques centaines de mètres l'une de l'autre, ne s'adressent donc pas exactement au même acquéreur. Aucun simulateur en ligne ne connaît cette information.
Département des Yvelines, sectorisation des collèges — 78-92.fr
La démonstration complète — le collège du Vésinet, et lire un lycée par sa valeur ajoutée
Au Vésinet, le raisonnement est différent, et il vaut de l'argent. Le collège public (147,7) se situe au-dessus de deux des trois collèges publics de Chatou et de Croissy, et à cinq points seulement du collège privé de Chatou. Pour une famille, cela signifie qu'au Vésinet le public suffit — c'est un argument budgétaire concret, qui explique une partie de l'écart de prix entre les communes.
Résultats au baccalauréat, session 2023
Lycée
Réussite
VA réussite
Mentions
VA mentions
Accès 2de → bac
VA accès
Présents
Alain (public, Le Vésinet)
97 %
−2
72 %
−10
92 %
+3
372
Le Bon Sauveur (privé, Le Vésinet)
100 %
0
89 %
−1
95 %
+4
178
Ministère de l'Éducation nationale, indicateurs de résultat des lycées, session 2023 — data.education.gouv.fr. Millésime le plus récent publié dans le jeu de données officiel à la date de rédaction : 2023.
Le taux brut de réussite ne dit presque rien dans un secteur socialement favorisé : à ce niveau d'IPS, 97 % est le résultat attendu. L'indicateur qui a du sens est la valeur ajoutée, c'est-à-dire l'écart entre le résultat obtenu et le résultat attendu compte tenu du profil des élèves. Le lycée Alain affiche une valeur ajoutée négative sur les mentions (−10) et positive sur l'accès de la seconde au baccalauréat (+3) : il conduit ses élèves jusqu'au baccalauréat mieux qu'attendu, et décroche moins de mentions qu'attendu. C'est une nuance qu'aucun site de classement ne tiendra.
3.4Ce que votre acquéreur pourra — ou ne pourra pas — faire de votre bien
Un acquéreur n'achète pas seulement un bien : il achète un projet. Ce que l'urbanisme lui autorise se répercute directement sur son offre — et s'il le découvre après le compromis, il renégocie ou se rétracte.
Le Vésinet relève d'un régime patrimonial sans équivalent dans la zone.
Le détail chiffré — les six protections patrimoniales du Vésinet, et où les vérifier
Où vérifier, dans tous les cas. Les documents d'urbanisme en vigueur et les servitudes d'utilité publique sont consultables sur le Géoportail de l'urbanisme, comme le rappelle la Ville de Croissy-sur-Seine sur sa page « Urbanisme réglementaire ».
Secteur résidentiel, inventaire des sites pittoresques des Yvelines
1970
Site patrimonial remarquable (SPR)
environ 80 % du territoire communal ; exclusions : quartier Princesse et ZAC Parc Princesse, terrains de l'hôpital, quartier de la République
approuvé le 25 janvier 2018
Plan local d'urbanisme
approuvé le 13 février 2014, modifié les 3 mai 2017 et 1er octobre 2020 ; modification simplifiée n° 5 engagée en 2025
—
Arbres remarquables
372 arbres identifiés lors de l'instruction du SPR, dont la conservation est requise
2018
Monuments historiques
Inscrits : Villa Berthe (1979), Palais Rose (1986), Hôpital du Vésinet (1997). Classés : Villa Wood Cottage (2000), église Sainte-Marguerite (2016)
—
Ville du Vésinet, page consacrée au site patrimonial remarquable — levesinet.fr · Ville du Vésinet, rapport de présentation de la modification simplifiée n° 5 — villeduvesinet.fr · Syndicat d'initiative et de défense du site du Vésinet — sidslevesinet.fr
La conséquence, en une phrase. Un site patrimonial remarquable est élaboré, révisé et modifié en concertation avec l'Architecte des Bâtiments de France, et les projets y sont examinés pour vérifier leur conformité.
Autrement dit : l'acquéreur qui projette une extension, un changement de menuiseries, une clôture ou l'abattage d'un arbre entre dans un circuit d'autorisation renforcé.
Un vendeur qui l'ignore laisse son acquéreur découvrir la contrainte après le compromis. Un vendeur qui le sait en fait un argument de rareté et de tenue du quartier — ce qu'il est aussi.
Ministère de la Culture, protection au titre des sites patrimoniaux remarquables — culture.gouv.fr
Ce qu'il faut retenir
Au Vésinet, un site patrimonial remarquable couvre environ 80 % du territoire communal : ce que votre acquéreur pourra transformer dépend de votre parcelle, pas de votre commune.
Ce point-là ne se règle pas depuis un écran : il dépend du zonage de votre parcelle.
3.5Le bruit, l'eau, le sol : ce qui se négocie après la visite
Les berges de Seine
5 catégories de classement des voies bruyantes, la première étant la plus bruyante (arrêté du 30 mai 1996)
L'eau
Pour aller plus loin — le plan de prévention des risques d'inondation, arrêté par arrêté
Le risque d'inondation. Le plan de prévention des risques d'inondation de la vallée de la Seine et de l'Oise dans les Yvelines a été approuvé par arrêté préfectoral n° 07-084 du 30 juin 2007, modifié pour la zone verte B par arrêté n° 78-2021-06-24-00002 du 24 juin 2021. Il s'applique aux secteurs inondables sur la base d'une crue centennale.
Chatou et Croissy-sur-Seine bordent la Seine ; Le Vésinet non. Mais le classement d'une parcelle donnée se vérifie parcelle par parcelle sur la cartographie réglementaire, jamais en déduisant de la commune. Un bien situé à Chatou n'est pas nécessairement concerné ; un bien qui l'est doit le savoir avant l'acquéreur, parce que cela touche l'assurance, parfois le financement, et donc l'offre.
Le bruit
La démonstration complète — le cadre réglementaire du bruit
Le bruit — la décote silencieuse. Le préfet classe par arrêté les infrastructures de transports terrestres en cinq catégories, la première étant la plus bruyante. Sont concernées les voies de plus de 5 000 véhicules par jour, les voies ferroviaires interurbaines de plus de 50 trains par jour ou urbaines de plus de 100 trains par jour, et les transports en commun en site propre de plus de 100 passages par jour. Autour de chaque infrastructure classée est défini un secteur affecté par le bruit, dans lequel les constructions doivent respecter des exigences renforcées d'isolation acoustique. Base réglementaire : arrêté du 30 mai 1996, modifié.
Le RER A traverse les trois communes, et les axes routiers structurants aussi. Un bien situé dans un secteur affecté par le bruit se vend — mais il se négocie, et il se négocie après la visite, quand l'acquéreur a entendu.
Un vendeur qui le sait à l'avance construit son prix et son argumentaire. Un vendeur qui le découvre subit la négociation. Les cartes de bruit franciliennes sont consultables par adresse sur Bruitparif.
9 transactions sur 10 font l'objet d'une négociation au premier semestre 2026 (Laforêt)
Voici les deux observatoires qui publient une marge de négociation — l'écart entre le prix affiché et le prix signé. Je vous donne les deux, parce qu'ils ne disent pas la même chose, et parce que c'est instructif.
Marge de négociation : l'écart entre le prix affiché et le prix signéSituation à fin juin 2025, comparée à la moyenne française depuis 2010
Maisons
Appartements
Observatoire LPI-iad, « Les tendances des marchés immobiliers à fin juin 2025 » — blog.iadfrance.fr.
Le détail chiffré
Observatoire LPI-iad, situation à fin juin 2025
Périmètre
Maisons
Appartements
Tous biens
Île-de-France
9,2 %
7,9 %
—
France entière
10,9 %
8,2 %
9,6 %
France, moyenne depuis 2010
5,4 %
4,5 %
5,0 %
Observatoire LPI-iad, « Les tendances des marchés immobiliers à fin juin 2025 » — blog.iadfrance.fr
Plus le bien est grand, plus il se négocieMarge de négociation relevée en avril 2025
Observatoire LPI-iad, avril 2025, relayé par le Journal de l'Agence — journaldelagence.com.
Délai de vente moyen — les repères publiésAucune source publique ne publie de délai à l'échelle communale : ces repères sont nationaux ou régionaux (voir section 6).
Réseau Laforêt, bilan du premier semestre 2026, relevé par L'Officiel de la Franchise — laforet.com.
Le détail chiffré — les deux observatoires, chiffres complets
Le même observatoire relevait en avril 2025 que la marge croît avec la taille du bien : 8,4 % sur l'ensemble du marché, 9,4 % sur les maisons, et près de 11 % sur les maisons de cinq pièces et plus.
Observatoire LPI-iad, avril 2025, relayé par le Journal de l'Agence — journaldelagence.com
Réseau Laforêt, bilan du premier semestre 2026 (720 agences) — 9 transactions sur 10 font l'objet d'une négociation, pour une marge moyenne de 5,2 % et un délai de vente moyen de 101 jours. Au premier trimestre 2026, la même source relevait 8 transactions sur 10, une marge de 5,1 % au national comme en Île-de-France, et des délais de 103 jours au national, 106 jours en Île-de-France et 82 jours à Paris.
Réseau Laforêt, bilan du premier semestre 2026, relevé par L'Officiel de la Franchise — laforet.com
Pourquoi je ne vous donne pas « le » chiffre
Ces deux observatoires appliquent des méthodes et des périmètres différents, et ils divergent d'un facteur proche de deux. Les mélanger dans une même phrase serait malhonnête, et n'en citer qu'un serait pratique. Ce qu'ils établissent en commun, en revanche, ne se discute pas :
Pour aller plus loin — les trois constats communs aux deux observatoires
le prix affiché n'est presque jamais le prix payé ;
l'écart se creuse avec la taille du bien ;
la marge actuelle est très supérieure à sa moyenne de longue période (5,0 % en France depuis 2010, contre 9,6 % en juin 2025 selon LPI-iad).
≈ 99 000 €Ce que représente une marge de l'ordre de 11 % sur une maison affichée 900 000 €LPI-iad, avril 2025
106 joursDélai de vente moyen en Île-de-France, 1er trimestre 2026Laforêt
C'est le montant que coûte, en fin de parcours, un prix de départ mal posé au début.
3.7Ce qui vous restera : la fiscalité de votre plus-value
Le seul chiffre qui compte vraiment pour vous n'est pas le prix de vente, c'est le net vendeur.
Résidence principale : exonération totale. Sinon, 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.
Le détail chiffré — le régime de la plus-value immobilière, point par point
Résidence principale : exonération totale de la plus-value, sans condition de durée de détention.
Autres biens : la plus-value, après abattements, est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Abattements pour durée de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'impôt sur le revenu, avec exonération totale d'impôt sur le revenu à partir de la 22e année ; exonération totale de prélèvements sociaux à partir de la 30e année.
Taxe supplémentaire en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €, à un taux variant de 2 % à 6 % selon le montant.
service-public.gouv.fr, fiche « Plus-value immobilière », consultée le 17 août 2026 — service-public.gouv.fr
Le calcul exact, y compris la prise en compte des travaux et des frais d'acquisition, relève de votre notaire. Mais l'ordre de grandeur doit être connu avant de fixer un prix, pas après : sur un bien détenu depuis quinze ans qui n'est pas votre résidence principale, il change la conversation.
Ce qu'il faut retenir
Le prix ne se joue pas au niveau de la commune mais au niveau de l'adresse : la gare, le collège de secteur, le zonage, le classement sonore et l'étiquette énergétique séparent deux maisons voisines de surface identique.
Section 4Les croyances qui coûtent le plus cher — et ce que disent les données
Cette section est la plus inconfortable du document, y compris pour ma profession. Chaque croyance y est écrite telle qu'elle se dit, suivie du fait qui la contredit, de sa source, et de la limite de ce fait.
Quand une croyance n'est contredite par aucune donnée publique, je l'écris.
Croyance 1 sur 10
« Le rôle d'un agent, c'est de m'amener un acheteur. Le prix, je le sais à peu près. »
67 % des sondés estiment que la mission première d'un agent immobilier est de trouver des acheteurs et des vendeurs. Très loin devant l'estimation d'un bien (14 %) et l'accompagnement dans les démarches administratives (8 %).
Étude leboncoin immo, terrain du 13 au 19 mai 2025, 1 685 particuliers, redressement par quotas — presse.leboncoincorporate.com
Ce que vivent ceux qui sont partis seuls
Parmi les vendeurs ayant vendu sans professionnel, la première difficulté rencontrée est l'évaluation du juste prix : 37 % — devant les documents obligatoires, les diagnostics, la négociation et les visites.
Étude iad × Selvitys, terrain du 25 novembre au 2 décembre 2025, 1 000 Français ayant vendu depuis moins de cinq ans, échantillon à quotas — iadgroup.com
Les difficultés que les vendeurs partis seuls n'avaient pas anticipées85 % en déclarent au moins une. Part des vendeurs concernés, plusieurs réponses possibles.
Étude iad × Selvitys, terrain du 25 novembre au 2 décembre 2025, 1 000 Français ayant vendu depuis moins de cinq ans, échantillon à quotas — iadgroup.com.
Pour aller plus loin — le détail des deux enquêtes
Et lorsqu'on leur demande à quelles conditions ils accepteraient d'être accompagnés, les Français placent une estimation rigoureuse et expliquée en deuxième position (44 %), derrière la seule preuve d'efficacité (63 %) et devant l'expertise certifiée (38 %), l'accompagnement juridique (37 %) et la transparence de la rémunération (35 %) (iad × Selvitys, 2025).
Ce que cela dit
Deux enquêtes indépendantes, la même année, sur deux échantillons représentatifs : l'estimation est sous-valorisée avant la vente, et redevient le premier problème pendant. C'est la seule croyance de cette liste qui se retourne d'elle-même.
Croyance 2 sur 10
« Je vais mettre trois agences en concurrence, ça multipliera mes chances. »
51 % des vendeurs particuliers pensent que mettre plusieurs agences en concurrence augmente leurs chances de vendre.
Les biens confiés en mandat exclusif se vendent en 91 jours en moyenne, contre 142 jours en mandat simple — soit 51 jours d'écart. Dans la même étude, 86 % des professionnels estiment que l'exclusivité valorise mieux le bien, 73 % qu'elle permet de mieux défendre le prix, 65 % constatent que le bien part plus vite.
Étude leboncoin immo, 2025, 419 professionnels de l'immobilier.
Délai de vente observé selon le type de mandatObservation déclarative de 419 professionnels, non un appariement de transactions comparables — voir la limite ci-dessous.
Pour aller plus loin — la limite de l'écart de 51 jours, et je la donne
La limite, et je la donne parce qu'elle est réelle
Cet écart de 51 jours provient d'une enquête auprès de 419 professionnels de l'immobilier, pas d'un appariement statistique de transactions comparables. Un biais de sélection est possible : les biens confiés en exclusivité sont souvent ceux dont le prix a été accepté au départ. La formulation honnête est donc « les professionnels observent 51 jours d'écart », et non « l'exclusivité fait gagner 51 jours ». Je ne vous demanderai pas de conclure de ce chiffre plus qu'il ne contient.
Ce que je peux dire sans données, parce que c'est de l'arithmétique : trois agences sur un même bien, ce sont trois agents dont aucun n'a de raison d'investir sur lui.
Croyance 3 sur 10
« Je veux garder la possibilité de le vendre moi-même. »
62 % des vendeurs particuliers souhaitent se réserver le droit de vendre par eux-mêmes.
leboncoin immo, 2025
32 % des Français ayant vendu ces cinq dernières années l'ont fait sans professionnel :
pour économiser les honoraires (60 %)
parce que « c'est faisable soi-même » (35 %)
pour garder la main sur toutes les étapes (29 %)
parce qu'ils avaient déjà l'acquéreur dans leurs contacts (24 %)
par manque de confiance envers les professionnels (15 %)
ou parce qu'ils jugeaient les outils en ligne suffisants (15 %)
iad × Selvitys, 2025
Ce que rapportent ces mêmes vendeurs, une fois la vente faite
98 % expriment au moins un regret : le stress généré (73 %), le temps consacré (63 %), le prix final obtenu (59 %), la durée de vente (58 %).
La démonstration complète — difficultés, regrets, et le comportement réellement observé
85 % déclarent avoir rencontré au moins une difficulté non anticipée : évaluer le juste prix (37 %), rassembler les documents obligatoires (28 %), gérer les diagnostics ou le juridique (27 %), négocier (23 %), organiser les visites (23 %), y consacrer beaucoup plus de temps que prévu (19 %).
À l'inverse, parmi les 68 % de vendeurs accompagnés, près de 9 sur 10 n'éprouvent aucun regret et plus de 8 sur 10 confieraient une prochaine vente au même conseiller.
Le chiffre à retenir n'est pas 85 %
C'est 59 %. La croyance dit : « je garderai la main pour ne pas brader ». La donnée dit que c'est précisément en gardant la main qu'on finit déçu du prix.
Un fait mesuré qui décrit mieux la réalité que « vendre seul » ou « confier »
Le comportement le plus répandu n'est ni l'un ni l'autre : 46 % des vendeurs combinent agence et vente directe, contre 29 % qui passent exclusivement par une agence et 22 % qui tentent uniquement la vente directe. La tentative de vente directe est par ailleurs très liée à l'âge : 68 % des moins de 35 ans contre 45 % des plus de 50 ans.
Meilleurs Agents / OpinionWay, terrain du 31 juillet au 17 août 2018, 2 502 personnes — slideshare.net
Le comportement réellement observé chez les vendeursTrois pratiques déclarées, puis la tentative de vente directe selon l'âge. Barres et non parts d'un cercle : les trois premières valeurs ne totalisent pas 100 %.
Meilleurs Agents / OpinionWay, terrain du 31 juillet au 17 août 2018, 2 502 personnes — slideshare.net.
Croyance 4 sur 10
« Trois agents sont passés. Je prendrai celui qui annonce le prix le plus élevé. »
Prévalence : non mesurée.
Ce que je dois vous dire d'abord : aucune enquête publique française ne mesure cette phrase. Je l'entends, mes confrères l'entendent, elle est décrite partout dans la profession — et elle n'est chiffrée nulle part. Je ne vais donc pas vous produire un pourcentage inventé pour la combattre.
Ce qui est mesuré, en revanche, c'est le terrain sur lequel elle pousse
Et ce que la section 3.6 a établi : le prix affiché n'est presque jamais le prix payé, et l'écart grandit avec la taille du bien — jusqu'à près de 11 % sur les maisons de cinq pièces et plus (LPI-iad, avril 2025).
Pour aller plus loin — le terrain sur lequel pousse cette croyance, et sa limite
64 % des vendeurs déclarent avoir trouvé difficile le choix de leur agence.
80 % craignent de ne pas obtenir le prix qu'ils attendent ; 63 % craignent que la vente traîne ; 53 % déclarent de l'inquiétude, quand 79 % trouvent leur projet enthousiasmant.
84 % jugent qu'un rapport d'estimation détaillé est déterminant dans le choix de leur agence.
Le lien de cause à effet « prix annoncé haut par l'agent → négociation plus forte » n'est établi par aucune source publique. Je ne le présenterai pas comme une démonstration. Ce qui est certain, c'est qu'un prix annoncé au premier rendez-vous n'engage que celui qui l'écoute : il ne devient un fait qu'au moment de l'acte.
Croyance 5 sur 10
« Je préfère partir un peu plus haut. Je pourrai toujours baisser. »
Prévalence : introuvable.
Ce qui est sourçable, et qui suffit
Le délai de vente moyen en Île-de-France s'établit à 106 jours au premier trimestre 2026 (Laforêt) : un bien qui n'a pas trouvé preneur au bout de quatre mois n'est plus dans la moyenne, il est en dehors.
La marge de négociation observée sur les maisons de cinq pièces et plus approche 11 %(LPI-iad, avril 2025) — soit environ 99 000 € sur un bien affiché 900 000 €.
59 % des vendeurs partis seuls sont insatisfaits du prix final obtenu(iad × Selvitys, 2025).
La démonstration complète — les chiffres que j'ai écartés, et le mécanisme de l'exposition
Aucune enquête publique française ne mesure la part de vendeurs qui visent délibérément au-dessus du marché. Vous verrez circuler des chiffres du type « un bien surévalué de 10 % reste trois à six mois sans offre », ou des séries de décote croissant avec la durée d'exposition. J'ai cherché leur source primaire. Je ne l'ai pas trouvée. Ils ne figureront donc pas dans ce document, même s'ils vont dans mon sens.
Le mécanisme, énoncé comme un mécanisme et non comme une statistique
Un bien nouvellement en ligne est vu par les acquéreurs qui cherchent déjà. Ceux-là ne le reverront pas avec un œil neuf trois mois plus tard : ils l'auront classé. Une baisse de prix intervenue après cette période ne s'adresse donc plus au même public que la mise en ligne initiale. C'est un raisonnement, il est cohérent avec les délais ci-dessus, et je ne dispose d'aucune donnée publique qui le quantifie.
Croyance 6 sur 10
« Les honoraires sont trop élevés pour ce que c'est. »
88 % des particuliers souhaitent que les agents immobiliers baissent leurs honoraires, et le niveau de commission est la première raison de ne pas passer par une agence pour 45 % des vendeurs.
OpinionWay pour Meilleurs Agents, terrain du 5 au 16 septembre 2019, 3 324 personnes dont 2 764 vendeurs particuliers — edito.meilleursagents.com
Prévalence : massive, et je ne vais pas la contester.
Le fait qui mérite d'être connu
Les vendeurs partis seuls pour économiser les honoraires sont 59 % à être insatisfaits du prix final obtenu et 58 % à déplorer une durée de vente trop longue.
Pour aller plus loin — ce que les Français jugent juste, et la limite de la corrélation
46 % des Français situent le juste niveau d'honoraires entre 3 et 5 % du prix de vente, une partie envisageant des niveaux supérieurs lorsqu'ils associent le professionnel à un maximum de sécurité et de prise en charge (iad × Selvitys, 2025).
La limite
Cette enquête montre une corrélation entre absence d'accompagnement et insatisfaction sur le prix, pas une causalité mesurée sur des transactions comparables. Le constat que j'en retiens est celui d'iad, et il me paraît juste : ce n'est pas le principe de la rémunération qui interroge, c'est sa cohérence avec l'expérience vécue. Un honoraire ne se défend pas par son montant. Il se défend par ce qu'il achète, et cela se vérifie.
Croyance 7 sur 10
« J'ai fait une estimation en ligne. Je sais ce que vaut ma maison. »
44 % des vendeurs ont utilisé les outils d'estimation en ligne comme source d'information — et 90 % démarrent leur projet sur internet. Surtout : 75 % des vendeurs particuliers ne communiquent pas leur estimation en ligne à l'agent qu'ils reçoivent.
Meilleurs Agents / OpinionWay, 2018
Le fait qui contredit
Chez ces mêmes vendeurs partis seuls — ceux-là mêmes qui disposaient des outils en ligne — 37 % ont eu du mal à évaluer le juste prix, première difficulté citée (iad × Selvitys, 2025).
Je n'ai pas besoin d'un chiffre de plus. Le tableau de dispersion de la section 2.4 suffit : sur la moitié la plus banale des maisons vendues à Croissy ces deux dernières années, l'écart entre le bas et le haut de la fourchette est de 53 %.
Aucun modèle qui ne connaît ni votre parcelle, ni votre DPE, ni votre secteur de collège, ni votre classement sonore ne peut trancher à l'intérieur de cet intervalle.
Pour aller plus loin — le « juge secret », et les fourchettes d'erreur que j'écarte
Par ailleurs, 15 % des vendeurs partis seuls estimaient que les outils en ligne étaient suffisants(iad × Selvitys, 2025).
Et le chiffre de 75 % dit le reste : un vendeur qui cache son estimation en ligne à l'agent qu'il reçoit ne s'en sert pas comme d'un outil. Il s'en sert comme d'un juge secret.
Ce que je ne vous dirai pas, et pourquoi
Vous lirez souvent qu'une estimation en ligne se trompe « de 5 à 15 % », voire « de 5 à 30 % ». Je n'ai trouvé aucune étude indépendante mesurant l'écart réel entre une estimation en ligne et un prix signé. Les fourchettes qui circulent proviennent de blogs d'agences, c'est-à-dire de parties intéressées, sans méthode publiée. Je les écarte.
Croyance 8 sur 10
« Vendre soi-même, ce n'est pas si compliqué. »
35 % des vendeurs partis seuls pensaient que « c'est faisable soi-même », 29 % voulaient garder la main sur toutes les étapes, 24 % avaient déjà l'acquéreur dans leurs contacts.
iad × Selvitys, 2025
Le fait qui contredit
85 % de difficultés non anticipées, 98 % de regrets — le détail figure plus haut (iad × Selvitys, 2025).
Pour aller plus loin — si vous avez déjà votre acquéreur
Une remarque particulière sur les 24 %. Sur la Boucle de Seine, vendre « à un voisin, à un collègue, à l'ami d'un ami » n'est pas une hypothèse abstraite : c'est une situation réelle, et c'est parfois la bonne. Si c'est votre cas, la question n'est pas de savoir s'il faut un agent pour trouver l'acquéreur — vous l'avez. Elle est de savoir à quel prix vous signez, et sur quelles bases. Les sections 2 et 5 de ce document vous servent alors davantage que moi.
Croyance 9 sur 10
« Je vais d'abord le proposer discrètement, sans le publier. »
Aucune donnée publique.
Ce que je peux vous dire relève donc du raisonnement, et je le présente comme tel
Un bien proposé discrètement pendant deux mois, puis publié, n'arrive pas neuf sur le marché : les acquéreurs actifs de votre gamme de prix — et la section 2.1 rappelle qu'ils sont en nombre fini — l'auront déjà vu passer. Ils ne le regarderont pas deux fois avec les mêmes yeux.
La démonstration complète — ce que consomme une mise en vente discrète
J'ai cherché la part réelle des ventes conclues hors publication et la part des vendeurs qui la demandent : aucune enquête française ne la mesure. Les proportions qui circulent proviennent d'agences de prestige, publiées sur leurs propres supports, sans méthode ni base. Je ne les reprendrai pas.
Cela ne rend pas la démarche mauvaise ; cela signifie qu'elle consomme la seule chose qui ne se reconstitue pas, c'est-à-dire la nouveauté. À arbitrer en connaissance de cause, pas par défaut.
Croyance 10 sur 10
« Ce n'est pas le bon moment pour vendre. »
Je ne vous dirai pas que c'est le bon moment. Ce serait commode, et les données ne le soutiennent pas.
Ce que mesurent les réseaux
Au premier semestre 2026, le réseau Laforêt observe :
une demande en recul de 3 %
une offre en progression de 8 %
des transactions en baisse de 2,3 %
et surtout : les maisons individuelles perdent 4,7 % d'acquéreurs quand les appartements en gagnent 0,6 %
la part des ventes négociées passe de 6 sur 10 en 2025 à 9 sur 10 au premier semestre 2026
Réseau Laforêt, bilan du premier semestre 2026, relayé par MySweetimmo, 30 juin 2026 — mysweetimmo.com
Pour aller plus loin — ce que le déplacement du marché implique, et les deux temps d'un projet
Ce que cela implique réellement
Le marché s'est déplacé vers l'acquéreur. Cela ne rend pas la vente impossible — les volumes de maisons progressent en Île-de-France sur mars-mai 2026 (Notaires du Grand Paris, communiqué du 30 juillet 2026) — mais cela signifie que le prix de départ, l'état du dossier et la qualité de la présentation comptent davantage qu'il y a deux ans, pas moins.
Un dernier repère, qui explique en partie pourquoi vous lisez ce document : un projet de vente dure en moyenne plus de quinze mois — 6,7 mois de réflexion avant la mise en vente, puis 5,7 mois jusqu'à la signature(Meilleurs Agents / OpinionWay, 2018). Si vous êtes dans les 6,7 premiers mois, vous êtes exactement là où il faut être pour préparer les points de la section suivante.
Les deux temps d'un projet de venteMoyennes déclarées, mesurées séparément
Meilleurs Agents / OpinionWay, terrain du 31 juillet au 17 août 2018, 2 502 personnes — slideshare.net.
Ce qu'il faut retenir
Les vendeurs partis seuls citent l'évaluation du prix comme première difficulté (37 %) et le prix obtenu comme premier regret sur le fond (59 %) : c'est l'estimation, pas la recherche d'acheteur, qui décide du résultat.
Section 5Ce qu'il faut vérifier avant de mettre votre bien en vente
Cette liste est actionnable. Les trois premiers points sont ceux qui font perdre des ventes, et les deux premiers sont locaux : ils ne figurent dans aucun guide national.
5.1Le certificat de conformité du raccordement à l'assainissement
2 ans de validité du certificat de conformité pour une maison, 10 ans pour un appartement (CASGBS)
Sur le territoire de la Communauté d'agglomération Saint Germain Boucles de Seine — dont dépendent Chatou, Croissy-sur-Seine et Le Vésinet — le certificat de conformité du raccordement à l'assainissement est obligatoire en cas de vente.
Le détail chiffré — validité, procédure et règlement intercommunal de Chatou
Validité : 2 ans pour une maison, 10 ans pour un appartement.
Il est établi par la collectivité compétente, sur la base d'un diagnostic réalisé par un diagnostiqueur autorisé par la CASGBS.
La procédure de prise de contact diffère selon les villes du territoire.
Communauté d'agglomération Saint Germain Boucles de Seine, « Eau et assainissement : vos questions, nos réponses » — saintgermainbouclesdeseine.fr
À Chatou, le conseil municipal a adopté le 21 novembre 2024 un nouveau règlement intercommunal d'assainissement qui rend obligatoire le contrôle des installations intérieures d'assainissement dans le cadre d'une vente. Le propriétaire vendeur fait réaliser l'enquête de conformité et le test de raccordement à ses frais, par l'entreprise de son choix, signataire de la charte du nouveau règlement. En cas de non-conformité, il dispose d'un an pour se mettre aux normes.
Ville de Chatou, page « Assainissement » — chatou.fr
Pourquoi c'est en tête de liste
Cette obligation est locale, récente, à votre charge, et elle peut bloquer une vente au stade notarial. Une non-conformité découverte après le compromis ouvre une négociation de plusieurs milliers d'euros au pire moment — quand vous n'avez plus d'alternative. Anticipée, elle n'est qu'une ligne de dossier.
5.2Le diagnostic de performance énergétique et l'audit énergétique
Votre DPE est valable dix ans au maximum. Si votre maison est classée E, F ou G, un audit énergétique est obligatoire à la vente, et il se remet dès la première visite.
Le détail chiffré — validité du DPE, seuils d'audit et délai de remise
Vérifiez d'abord la validité de votre DPE. Il est valable 10 ans au maximum, et les DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2025. Les annonces doivent afficher les classes énergie et climat, signaler une consommation excessive (classes F ou G) et indiquer les dépenses annuelles estimées.
service-public.gouv.fr, « Diagnostic de performance énergétique » — service-public.gouv.fr
Puis vérifiez si vous devez fournir un audit énergétique. Pour une maison individuelle ou un immeuble entier en monopropriété :
L'audit doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite, et au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente. Sa validité est de 5 ans.
Ce que cela change sur ce marché précis. Sur des maisons de la Boucle de Seine, la classe E n'a rien d'exceptionnel — et les classes F et G concernent 35,7 % des maisons diagnostiquées au Vésinet et 31,5 % à Chatou(ADEME).
Or un audit énergétique se commande, se réalise et se rédige : ce n'est pas instantané.
Mettre en ligne sans l'avoir, quand on y est soumis, c'est publier une annonce qu'on ne peut pas honorer à la première visite.
Et si vous hésitez entre vendre et louer
La mise en location est interdite pour les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, le sera pour les F à partir de 2028 et pour les E à partir de 2034(service-public.gouv.fr).
Le calendrier des obligations liées à l'étiquette énergétiqueDates exactes : 1er avril 2023 (F et G, audit), 1er janvier 2025 (E à la vente, G en location).
Audit énergétique obligatoire à la vente
Interdiction de mise en location
economie.gouv.fr, « Tout savoir sur l'audit énergétique » — economie.gouv.fr · Cridon Nord-Est — cridon-ne.org · service-public.gouv.fr, « Diagnostic de performance énergétique » — service-public.gouv.fr.
5.3L'état des risques, à remettre dès la première visite
L'état des risques doit dater de moins de six mois et vous devez le remettre dès la première visite, l'annonce immobilière comprise.
Le détail chiffré — le décret, le délai de six mois et les deux services publics
Le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, oblige le vendeur d'un bien concerné par un ou plusieurs risques naturels ou technologiques, ou par un secteur d'information sur les sols, à en informer l'acquéreur potentiel à chaque étape de la vente, dès l'annonce immobilière. L'état des risques, daté de moins de six mois, doit être remis lors de la première visite.
Le service national ERRIAL génère un état pré-rempli à partir d'une adresse, et le portail Géorisques permet de consulter les risques connus sur une parcelle.
Sur le Géoportail de l'urbanisme, quatre vérifications suffisent : le zonage de votre parcelle, ses servitudes, votre classement patrimonial au Vésinet, votre classement d'inondation à Chatou et à Croissy-sur-Seine.
Le détail chiffré — les quatre vérifications à faire sur le Géoportail
Sur le Géoportail de l'urbanisme, vérifiez :
le zonage du plan local d'urbanisme applicable à votre parcelle ;
les servitudes d'utilité publique qui la grèvent ;
si vous êtes au Vésinet, votre situation au regard du site patrimonial remarquable approuvé le 25 janvier 2018, qui couvre environ 80 % du territoire communal, et la présence éventuelle d'un arbre inscrit parmi les 372 identifiés lors de son instruction ;
si vous êtes à Chatou ou à Croissy-sur-Seine, votre classement au regard du plan de prévention des risques d'inondation de la vallée de la Seine et de l'Oise.
Le classement sonore de votre voie et votre situation dans un éventuel secteur affecté par le bruit — consultable par adresse sur Bruitparif. Un acquéreur qui entend un train qu'il n'attendait pas négocie ; un acquéreur prévenu achète.
Le collège de secteur de votre adresse, en particulier à Chatou où deux collèges publics se partagent la commune. La sectorisation relève du Département des Yvelines.
Votre situation au regard de la plus-value(section 3.7), à faire chiffrer par votre notaire avant d'arrêter un prix plancher.
La démonstration complète — le droit de préemption urbain et ses deux mois
Le droit de préemption urbain. Avant la vente d'un bien situé en zone de préemption, une déclaration d'intention d'aliéner est adressée à la collectivité, qui dispose de deux mois pour notifier son offre d'acquisition ; à défaut, elle est réputée renoncer. Le non-respect de cette formalité est sanctionné par la nullité de la vente. Concrètement : entre « c'est vendu » et « c'est signé », il y a au moins deux à trois mois, et ces deux mois-là en sont une des raisons. Si votre calendrier est contraint — mutation, succession, séparation — vous devez le savoir avant de fixer une date, pas après.
Pour aller plus loin — pourquoi je ne vous donne pas « la meilleure saison »
Vous lirez partout quelle est « la meilleure saison pour vendre ». Je n'ai trouvé aucune donnée publique exploitable sur la saisonnalité des prix à l'échelle d'une commune. L'INSEE publie bien ses indices de prix des logements anciens en série corrigée des variations saisonnières, y compris pour les maisons d'Île-de-France — ce qui atteste qu'une composante saisonnière existe et qu'elle est mesurée. Mais aucune source publiée ne permet d'en tirer une recommandation de date pour Croissy, Le Vésinet ou Chatou.
INSEE, indice des prix des logements anciens, Île-de-France, maisons, série CVS — insee.fr
La bonne question n'est donc pas « à quelle saison le prix est-il le plus haut ? ». Elle est : « à quelle date puis-je être en ligne avec un dossier complet et un prix juste ? »
Ces éléments ont des délais d'obtention :
Certificat d'assainissement
Audit énergétique si vous y êtes soumis
État des risques de moins de six mois
DPE à jour
Photographies
Ce sont eux, et non le calendrier, qui déterminent votre date de mise en ligne.
Ce qu'il faut retenir
Ce n'est pas la saison qui fixe votre date de mise en ligne, ce sont les délais d'obtention du certificat d'assainissement, de l'audit énergétique et de l'état des risques.
Je préfère fermer cette liste moi-même plutôt que vous laisser la découvrir ailleurs, affirmée sans source.
Trois manquent particulièrement : le délai de vente de votre commune, son taux de négociation, et la décote énergétique chiffrée pour l'Île-de-France. Aucune source publique ne les donne.
La démonstration complète — les huit chiffres que j'ai cherchés et qui n'existent pas
Le délai de vente moyen de votre commune. Aucune source publique ne le publie à l'échelle communale. Les seuls chiffres disponibles sont nationaux ou régionaux — 103 jours au national et 106 jours en Île-de-France selon Laforêt au premier trimestre 2026. Toute annonce d'un « délai moyen à Croissy » ou « au Vésinet » est une reconstruction.
Le taux de négociation de votre commune. Les observatoires descendent au niveau régional, pas communal. Le fichier DVF ne contient pas le prix affiché : l'écart entre prix demandé et prix signé est structurellement incalculable à partir des données publiques.
La décote énergétique chiffrée pour l'Île-de-France. Les notaires affirment qu'elle est plus faible qu'en province, mais ne publient pas le pourcentage régional en accès libre. Les 25 % de la section 1 sont nationaux.
L'écart réel entre une estimation en ligne et un prix signé. Aucune étude indépendante.
La provenance géographique des acquéreurs de chaque commune, et la part de primo-accédants. Ces informations existent dans les bases notariales, mais leur restitution communale n'est pas publique.
Le nombre de biens actuellement en vente sur chacune des trois communes : c'est une donnée de stock détenue par les portails, non publique.
L'évolution des prix sur cinq ans. Le millésime courant du fichier DVF ne remonte qu'à 2021 ; les évolutions de ce document couvrent un, trois et quatre ans.
Le marché 2026 de ces trois communes. L'année 2026 n'est pas encore publiée dans DVF.
Aucun de ces points n'a été remplacé par une estimation. C'est la seule façon dont les chiffres qui figurent dans ce document valent quelque chose.
Ce qu'il faut retenir
Huit chiffres que vous verrez affirmés ailleurs n'existent en source vérifiable nulle part ; ils ne figurent donc pas ici.
Section 7Pour finir
Vous venez de lire une trentaine de pages de données publiques. Elles ont un point commun : il faut les chercher, les recouper, les dater, et savoir lesquelles écarter.
Un fichier de mutations
Un recensement
Une base de diagnostics
Un fichier fiscal
Un annuaire scolaire
Un règlement d'assainissement voté un jeudi de novembre par un conseil municipal
Rien de tout cela n'est secret. Tout cela est simplement dispersé.
Ce que ce travail ne remplace pas, c'est la seule opération qui compte : placer votre bien à l'intérieur des fourchettes de la section 2.4.
Aucune des données de ce document ne le fait à votre place. Elles disent où se situent les bornes ; elles ne disent pas où vous êtes entre les deux.
Cela dépend :
de votre parcelle
de l'état de votre maison
de votre exposition
de votre rue
de votre classement sonore
de votre secteur de collège
de votre DPE une fois recalculé
Cela se voit sur place, et cela se démontre chiffres en main.
C'est la raison pour laquelle je n'accompagne que quinze propriétaires à la fois.
Ce que cette contrainte change pour vous
Ce n'est pas une posture, c'est une contrainte, et elle a une conséquence directe pour vous : une place occupée par un bien qui ne part pas, c'est un quinzième de mon année.
Je ne peux pas me permettre d'accepter un prix auquel je ne crois pas.
Un agent au volume a besoin de votre mandat ; un agent qui n'en prend que quinze a besoin d'avoir raison. C'est vérifiable, et c'est la seule réponse honnête que je connaisse à la question que vous vous poserez après avoir reçu trois agents : lequel a raison, et lequel veut signer.
Ce que la place recouvre, concrètement
Une visite et une analyse sur place d'une heure à une heure trente, puis une restitution argumentée, chiffres du secteur à l'appui — deux rendez-vous, pas un
Des photographies professionnelles et une vidéo de présentation du bien
Une diffusion sur plus de cent portails via le réseau SAFTI
Le quartier prévenu
Chaque acquéreur qualifié financièrement avant la première visite
Et l'accompagnement jusqu'à l'acte authentique
Si vous souhaitez savoir où se situe votre bien à l'intérieur des fourchettes de ce document, la démarche est simple : laissez-moi vos coordonnées, et nous le regardons ensemble. Vous repartirez avec votre estimation et l'analyse qui va avec, que nous travaillions ensemble ou non.
Et si vous ne me rappelez jamais, ce document vous aura tout de même servi à mettre à jour votre DPE, à commander votre certificat d'assainissement avant qu'un acquéreur ne le réclame, et à savoir ce que votre commune vaut réellement. C'était déjà l'objectif.
Véronique Lenoir
Savoir où se situe votre bien à l'intérieur des fourchettes de ce document.
Quarante-quatre sources publiques, toutes datées et référencées : fichiers de l'État, recensements, bases de diagnostics, observatoires de réseaux et enquêtes sur les vendeurs. Elles sont réunies ici, une par une.
La démonstration complète — les 44 sources, une par une
Données de transactions et de marché
Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF) — Etalab / Direction générale des finances publiques. Millésimes 2021 à 2025, fichiers communaux 78190 (Croissy-sur-Seine), 78650 (Le Vésinet), 78146 (Chatou). Calculs propres sur les mutations de nature « Vente ». files.data.gouv.fr/geo-dvf/latest/csv/ · data.gouv.fr · consultation : app.dvf.etalab.gouv.fr
Notaires du Grand Paris — dossier de presse du 26 février 2026, indices Notaires-INSEE et base ADSN-BIEN (données du quatrième trimestre 2025). notairesdugrandparis.fr
Notaires du Grand Paris — communiqué de conjoncture du 30 juillet 2026, période mars-mai 2026. notairesdugrandparis.fr
Observatoire LPI-iad — « Les tendances des marchés immobiliers à fin juin 2025 ». blog.iadfrance.fr
Observatoire LPI-iad, avril 2025 — marges de négociation par type et taille de bien, relayé par le Journal de l'Agence. journaldelagence.com
Réseau Laforêt — bilan du premier semestre 2026 (720 agences) ; bilan du premier trimestre 2026 pour les données régionales. laforet.com
Réseau Laforêt — bilan du premier semestre 2026, relayé par MySweetimmo, 30 juin 2026. mysweetimmo.com
Données de population, de logement et de revenus
INSEE — dossiers complets communaux, recensement de la population 2023 et revenus localisés (Filosofi). Croissy-sur-Seine : insee.fr / COM-78190 · Le Vésinet : COM-78650 · Chatou : COM-78146
INSEE — indice des prix des logements anciens, Île-de-France, maisons, série corrigée des variations saisonnières. insee.fr
Énergie et diagnostics
ADEME — base « DPE logements existants », diagnostics établis depuis juillet 2021. Extraction du 17 août 2026. data.ademe.fr
Ministère de la Transition écologique — communiqué du 26 août 2025 sur l'évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026. ecologie.gouv.fr
Notaires de France — étude « La valeur verte des logements », transactions 2024. notaires.fr
DGFiP — fichier de recensement des éléments d'imposition à la fiscalité directe locale (REI), millésimes 2023, 2024 et 2025 : taux de taxe foncière sur les propriétés bâties votés par les communes. data.gouv.fr
Banque de France — statistiques « Crédits aux particuliers », juin 2026. banque-france.fr
Chambre des Notaires de Paris — « Ventes immobilières : augmentation des droits d'enregistrement dans le Grand Paris », 16 mai 2025. paris.notaires.fr
service-public.gouv.fr — plus-value immobilière des particuliers, consultée le 17 août 2026. service-public.gouv.fr
Ministère de la Culture — protection au titre des sites patrimoniaux remarquables. culture.gouv.fr
Préfecture des Yvelines — plan de prévention des risques d'inondation de la vallée de la Seine et de l'Oise. yvelines.gouv.fr · zones réglementées : data.gouv.fr
Préfecture des Yvelines — classement des voies bruyantes. yvelines.gouv.fr
Légifrance — arrêté du 30 mai 1996 modifié, relatif au classement des infrastructures de transports terrestres. legifrance.gouv.fr
Ministère de l'Éducation nationale — indicateurs de résultat des lycées d'enseignement général et technologique, session 2023. data.education.gouv.fr
Département des Yvelines / portail 78-92 — sectorisation des collèges. 78-92.fr
Transports
RATP Open Data — trafic annuel entrant par station du réseau ferré, millésime 2021. data.ratp.fr
Bonjour RATP — fermetures programmées de la ligne A du RER. bonjour-ratp.fr
Observatoire annuel de l'immobilier Homadata, 2e édition, mars 2021 — effet de la proximité des transports sur les prix, relayé par le Journal de l'Agence. journaldelagence.com
Enquêtes sur les vendeurs
leboncoin immo — étude sur le mandat exclusif, terrain du 22 septembre au 7 octobre 2025, 419 professionnels de l'immobilier. presse.leboncoincorporate.com
leboncoin immo — étude sur la confiance envers les agents immobiliers, terrain du 13 au 19 mai 2025, 1 685 particuliers, redressement par quotas. presse.leboncoincorporate.com
iad × institut Selvitys — « Vendre son bien de particulier à particulier », terrain du 25 novembre au 2 décembre 2025, 1 000 Français ayant vendu depuis moins de cinq ans, échantillon à quotas. iadgroup.com
OpinionWay pour Meilleurs Agents — perception des honoraires, terrain du 5 au 16 septembre 2019, 3 324 personnes dont 2 764 vendeurs particuliers. edito.meilleursagents.com
Toutes les sources ont été consultées le 17 août 2026. Les données de transactions portent sur les millésimes 2021 à 2025 du fichier DVF ; l'année 2026 n'était pas publiée à cette date. Aucun chiffre de ce document ne figure sans organisme, année et référence. Les données recherchées et non trouvées sont énumérées en section 6 et n'ont pas été remplacées par des estimations.
